สำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ
ชาวต่างชาติซื้ออสังหาฯ ในไทย
สรุปเรื่องที่ต้องรู้แบบเข้าใจง่าย: ต่างชาติถือครองอะไรได้ หน่วยวัดที่ดินของไทย และขั้นตอนตั้งแต่เลือกห้องจนได้โฉนดในชื่อตัวเอง — หน้านี้มีภาษาอังกฤษและจีน ส่งต่อให้ลูกค้าต่างชาติอ่านได้เลย
ต่างชาติถือครองอะไรได้บ้าง
ได้ — ถือกรรมสิทธิ์แบบฟรีโฮลด์ในชื่อตัวเอง ถ้าห้องนั้นอยู่ในโควตาต่างชาติของอาคาร ซึ่งกฎหมายกำหนดให้ต่างชาติถือรวมกันได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งอาคาร (พ.ร.บ.อาคารชุด มาตรา 19 ทวิ)
โดยทั่วไปไม่ได้ — ต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในชื่อตัวเองไม่ได้ (ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 86)
เป็นเจ้าของตัวบ้านได้ โดยจดทะเบียนแยกจากที่ดิน แล้วถือที่ดินด้วยสิทธิการเช่าระยะยาวหรือสิทธิเหนือพื้นดินที่จดทะเบียน · แนะนำให้มีทนายไทยที่เป็นอิสระตรวจเอกสารทุกครั้งที่ซื้อบ้าน
ฟรีโฮลด์ กับ ลีสโฮลด์
| ฟรีโฮลด์ (กรรมสิทธิ์) | ลีสโฮลด์ (สิทธิการเช่า) | |
|---|---|---|
| ได้อะไร | กรรมสิทธิ์ จดทะเบียนชื่อเราในโฉนด | สิทธิใช้ทรัพย์ตามระยะเวลาที่ตกลง จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน |
| นานแค่ไหน | ถาวร — ขาย ยก หรือตกทอดได้ | ไม่เกิน 30 ปีต่อการจดทะเบียน 1 ครั้ง · ต่ออายุแต่ละครั้งต้องจดทะเบียนใหม่ · ข้อตกลง "30 + 30" เป็นคำมั่นระหว่างคู่สัญญาเดิม ไม่ใช่สิ่งที่รับประกันได้ |
| การจดทะเบียน | จดทะเบียนโอนที่สำนักงานที่ดิน | เช่าเกิน 3 ปีต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน ไม่เช่นนั้นบังคับได้แค่ 3 ปี |
| ค่าธรรมเนียมรัฐ | ค่าโอน 2% ของราคาประเมิน + ภาษี (ดูหัวข้อค่าใช้จ่าย) | 1% ของค่าเช่าตลอดสัญญา + อากรแสตมป์ 0.1% |
| ต่างชาติใช้กับ | ห้องชุดในโควตาต่างชาติ | บ้านและที่ดิน |
หน่วยวัดที่ดินของไทย
ที่ดินวัดเป็นตารางวา งาน ไร่ ส่วนพื้นที่ใช้สอยวัดเป็นตารางเมตร — ชาวต่างชาติมักสับสนตรงนี้
| 1 ตารางวา (sq.wah) | 4 ตร.ม. |
|---|---|
| 1 งาน (ngan) | 100 ตารางวา = 400 ตร.ม. |
| 1 ไร่ (rai) | 4 งาน = 400 ตารางวา = 1,600 ตร.ม. |
บนเว็บเรา คอนโดบอกพื้นที่เป็น ตร.ม. ส่วนบ้านบอก 2 ตัวเลข คือขนาดที่ดิน (ตารางวา) กับพื้นที่ใช้สอย (ตร.ม.) · ตัวอย่าง: ที่ดิน 60 ตารางวา = 240 ตร.ม. (ประมาณ 2,583 ตารางฟุต)
ตัวแปลงหน่วย — พิมพ์ช่องไหนก็ได้
ขั้นตอนซื้อคอนโดของชาวต่างชาติ
- เลือกห้องที่อยู่ในโควตาต่างชาติกรองด้วยปุ่ม "ต่างชาติซื้อได้" ในหน้ารายการทรัพย์ · เราเช็คโควตาคงเหลือกับนิติบุคคลอาคารชุดให้ก่อนตัดสินใจ
- จองและทำสัญญาจะซื้อจะขายเงื่อนไขการจอง การชำระเงิน และวันโอน ระบุไว้ในสัญญา
- โอนเงินซื้อจากต่างประเทศโอนเป็นเงินตราต่างประเทศจากต่างประเทศในชื่อผู้ซื้อ ระบุว่าเพื่อซื้อห้องชุดนี้ · ยอดตั้งแต่ USD 50,000 ธนาคารไทยที่รับเงินจะออกแบบ FET (Foreign Exchange Transaction) ยอดต่ำกว่านั้นใช้ใบแจ้งเงินเข้าหรือหนังสือรับรองจากธนาคาร · ไม่มีเอกสารนี้ สำนักงานที่ดินจะไม่จดทะเบียนโอนให้
- เอกสารจากนิติบุคคลอาคารชุดหนังสือรับรองปลอดหนี้ค่าส่วนกลาง (อายุใช้งานสั้น จึงขอใกล้วันโอน) และหนังสือรับรองว่าห้องอยู่ในโควตาต่างชาติ
- วันโอนที่สำนักงานที่ดินเตรียมพาสปอร์ตและแบบ FET หรือหนังสือจากธนาคาร · ชำระค่าธรรมเนียมและภาษีที่สำนักงานที่ดินในวันนั้น
- หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดเป็นชื่อผู้ซื้อหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดจดทะเบียนเป็นชื่อผู้ซื้อ — เป็นเจ้าของเรียบร้อย
ค่าใช้จ่ายที่ต้องเตรียม
วันโอน (ชำระที่สำนักงานที่ดิน)
- ค่าธรรมเนียมโอน 2% ของราคาประเมินทางราชการ
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ถ้าผู้ขายถือครองไม่ถึง 5 ปี — ถ้าไม่เข้าเกณฑ์ เสียอากรแสตมป์ 0.5% แทน
- ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายของผู้ขาย ตามหลักเกณฑ์กรมสรรพากร
- ถ้ากู้ธนาคารในไทย: ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้
ใครจ่ายรายการไหนตกลงกันในสัญญา — ที่พบบ่อยคือแบ่งค่าโอนคนละครึ่ง ผู้ขายจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์และภาษีหัก ณ ที่จ่าย · มาตรการลดค่าโอนที่รัฐประกาศเป็นครั้งคราวใช้กับบุคคลสัญชาติไทยเท่านั้น ผู้ซื้อต่างชาติจ่ายอัตราปกติ · เราสรุปตัวเลขให้ครบก่อนตัดสินใจเสมอ
ค่าใช้จ่ายของอาคาร
- ค่าส่วนกลาง: เก็บรายเดือน (หรือรายปี) ตามพื้นที่ห้อง ในอัตราที่นิติบุคคลอาคารชุดกำหนด
- เงินกองทุน: จ่ายครั้งเดียวตอนโอน ตามอัตราที่นิติบุคคลอาคารชุดกำหนดเช่นกัน
ควรรู้
- การซื้ออสังหาฯ ไม่ได้ทำให้ได้วีซ่าหรือสิทธิพำนักโดยอัตโนมัติ · กฎตรวจคนเข้าเมืองเปลี่ยนได้ ควรเช็คช่องทางพำนักระยะยาวล่าสุดกับสำนักงานตรวจคนเข้าเมือง
- เราไม่ทำโครงสร้างนอมินีทุกกรณี — การให้คนไทยหรือบริษัทไทยถือที่ดินแทนชาวต่างชาติผิดกฎหมายไทย
- สัญญาเช่าระยะยาวและการซื้อบ้าน แนะนำให้มีทนายไทยที่เป็นอิสระตรวจโฉนดและเอกสาร
- มีคำถามตอนไหนก็ได้ ถาม EVA ผู้ช่วยออนไลน์ของเรา ได้ทั้งภาษาไทย อังกฤษ และจีน
พร้อมดูทรัพย์แล้ว?
ข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย · กฎและอัตราอาจเปลี่ยนแปลง — ทบทวนล่าสุด กันยายน 2569